CO2-Preis für Vermieter: Was Öl- und Gasheizungen ab 2028 kosten können

Der CO2-Preis für Vermieter wird in den kommenden Jahren zu einem wichtigen Kostenfaktor bei Immobilien mit Öl- oder Gasheizung. Auch wenn bestehende fossile Heizungen nicht pauschal sofort ausgetauscht werden müssen, bleibt die wirtschaftliche Belastung durch den CO2-Preis bestehen.

Für Vermieter kommt ein zweiter Faktor hinzu: Nach dem CO2-Kostenaufteilungsgesetz können die CO2-Kosten nicht vollständig auf den Mieter übertragen werden. Bei energetisch schlechten Wohngebäuden trägt der Vermieter einen erheblichen Teil selbst.

Besonders wichtig ist deshalb der Blick auf das Jahr 2028. Dann soll der europäische Emissionshandel ETS2 für Gebäude und Straßenverkehr vollständig starten. Anders als beim bisherigen deutschen System wird der Preis für CO2-Zertifikate dann grundsätzlich am Markt gebildet.

Kurz erklärt: CO2-Preis für Vermieter
Der CO2-Preis verteuert fossile Brennstoffe wie Erdgas und Heizöl entsprechend der bei ihrer Verbrennung entstehenden CO2-Menge. Vermieter müssen bei Wohngebäuden abhängig von der CO2-Intensität des Gebäudes einen Teil dieser Kosten selbst übernehmen.

CO2-Preis für Vermieter: Was gilt 2026?

Ein CO2-Preis auf fossile Brennstoffe existiert in Deutschland bereits seit 2021. Rechtsgrundlage ist das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG).

Für das Jahr 2026 sieht § 10 BEHG einen Preiskorridor von 55 bis 65 Euro je Emissionszertifikat beziehungsweise Tonne CO2 vor.

Vermieter und selbstnutzende Eigentümer kaufen diese Zertifikate nicht selbst. Verpflichtet sind Unternehmen, die fossile Brennstoffe in Verkehr bringen. Die dadurch entstehenden Kosten fließen jedoch in die Preise für Erdgas, Heizöl und andere fossile Energieträger ein.

Der CO2-Preis ist deshalb bereits heute Bestandteil der laufenden Heizkosten.

CO2-Preis ab 2028: Was ändert ETS2?

Der entscheidende Systemwechsel ist mit dem europäischen Emissionshandel ETS2 vorgesehen.

ETS2 erfasst unter anderem Brennstoffe für Gebäude und Straßenverkehr. Ursprünglich war der operative Beginn für 2027 vorgesehen. Die EU hat die Einführung jedoch um ein Jahr verschoben. Nach aktuellem Stand soll ETS2 2028 vollständig operativ werden.

Warum findet man noch häufig das Jahr 2027?

Viele ältere Ratgeber und Veröffentlichungen nennen weiterhin 2027. Diese Angaben beruhen auf dem ursprünglichen europäischen Zeitplan.

Für die langfristige Kalkulation einer vermieteten Immobilie ist deshalb der aktuelle Stand entscheidend: Der vollständige Start des ETS2 ist für 2028 vorgesehen.

Vermieter sollten allerdings nicht daraus schließen, dass CO2-Kosten bis dahin verschwinden. Deutschland verfügt bereits über das nationale System nach dem BEHG. Die konkrete Ausgestaltung des Übergangs ist von der jeweils geltenden Gesetzgebung abhängig.

Wie hoch wird der CO2-Preis ab 2028?

Eine konkrete Zahl für den zukünftigen ETS2-Preis lässt sich heute nicht seriös garantieren.

Das ist ein wesentlicher Unterschied zu einem staatlich festgelegten Festpreis. Im Emissionshandel entstehen Preise aus Angebot und Nachfrage nach Zertifikaten. Gleichzeitig bestehen europäische Mechanismen, mit denen außergewöhnliche Preisentwicklungen gedämpft werden sollen. Die EU hat diese Mechanismen 2026 nochmals verstärkt.

Auch bei langfristigen Modellrechnungen gibt es deshalb erhebliche Unterschiede.

Das Umweltbundesamt verweist beispielsweise auf einen im Projektionsbericht angenommenen ETS2-Preis von 125 Euro je Tonne CO2 im Jahr 2030. In anderen Modellierungen des Umweltbundesamtes werden Preise von 250 Euro je Tonne betrachtet, um stärkere Lenkungswirkungen zu untersuchen. 250 Euro sind damit kein sicher vorhergesagter Marktpreis, sondern ein Szenariowert.

Für Vermieter ist daher sinnvoller, mehrere Szenarien durchzurechnen, statt sich auf eine einzelne Preisprognose zu verlassen.

CO2-Preis für Vermieter berechnen: Beispiel Gasheizung

Wie stark sich der CO2-Preis auswirkt, hängt vor allem vom Verbrauch und vom Energieträger ab.

Das Umweltbundesamt weist für die direkte Verbrennung von Erdgas einen CO2-Wert von rund 202 Gramm je Kilowattstunde aus. Bei Heizöl liegt er mit rund 266 Gramm je Kilowattstunde deutlich höher.

Nehmen wir als vereinfachtes Beispiel ein Gebäude mit einem jährlichen Brennstoffverbrauch von 30.000 kWh.

Bei Erdgas entstehen daraus ungefähr:

30.000 kWh × 0,202 kg CO2 = rund 6,1 Tonnen CO2 pro Jahr.

Daraus ergeben sich vereinfacht folgende reine CO2-Kosten:

Die Berechnung dient als Orientierung. Tatsächliche Rechnungsbeträge können aufgrund der Abrechnung des Energieversorgers, steuerlicher Effekte und des konkreten Brennstoffs abweichen.

CO2-Preis bei Ölheizung: Warum Vermieter stärker betroffen sein können

Bei einer Ölheizung fällt bei gleichem Energieverbrauch mehr CO2 an.

Bei rund 266 Gramm direktem CO2-Ausstoß je Kilowattstunde ergeben 30.000 kWh Heizöl rechnerisch etwa 8 Tonnen CO2 pro Jahr.

Das führt in derselben Beispielrechnung zu:

Damit wird deutlich: Nicht allein der zukünftige Zertifikatspreis entscheidet über die Belastung. Auch Energieträger und Verbrauch sind ausschlaggebend.

CO2-Kostenaufteilung: Was Vermieter selbst zahlen müssen

Für Vermieter ist der CO2-Preis besonders relevant, weil die Kosten bei Wohngebäuden nicht automatisch vollständig auf die Mieter umgelegt werden dürfen.

Seit 2023 gilt das CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Bei Wohngebäuden wird die Kostenverteilung anhand der CO2-Emissionen des Gebäudes pro Quadratmeter Wohnfläche bestimmt.

Dabei gilt ein zehnstufiges Modell.

Je besser die CO2-Bilanz des Gebäudes, desto größer ist grundsätzlich der Anteil der Mieter. Je höher der CO2-Ausstoß pro Quadratmeter ist, desto stärker wird der Vermieter an den Kosten beteiligt.

In der höchsten Belastungsstufe kann der Anteil des Vermieters 95 Prozent der CO2-Kosten erreichen.

Warum ein energetisch schlechtes Mietshaus doppelt belastet

Für Eigentümer unsanierter Mietobjekte entsteht damit ein wirtschaftlicher Doppeleffekt:

Erstens verursacht ein hoher Energieverbrauch mehr CO2 und damit höhere Gesamtkosten.

Zweitens steigt bei einer schlechten CO2-Bilanz der Anteil, den der Vermieter selbst übernehmen muss.

Der energetische Zustand wird dadurch nicht nur für die Nebenkosten des Mieters relevant, sondern unmittelbar für die laufenden Kosten des Eigentümers.

Muss ein Vermieter seine Gas- oder Ölheizung jetzt austauschen?

Nein. Ein hoher oder zukünftig steigender CO2-Preis bedeutet nicht automatisch, dass eine bestehende Heizung sofort ersetzt werden muss.

Das Gebäudeenergierecht unterscheidet zwischen bestehenden Anlagen und dem Einbau beziehungsweise Ersatz von Heizungsanlagen. § 71 des Gebäudeenergiegesetzes beziehungsweise der aktuell geltenden gesetzlichen Fassung enthält Vorgaben zum Anteil erneuerbarer Energien bei Heizungsanlagen sowie verschiedene Übergangs- und Ausnahmeregelungen.

Für Vermieter ist deshalb eine wirtschaftliche Betrachtung sinnvoller als eine pauschale Aussage wie „Gasheizungen sind verboten“ oder „Gasheizungen können problemlos weiterlaufen“.

Entscheidend sind unter anderem:

• Alter und Zustand der bestehenden Heizungsanlage,
• Restnutzungsdauer,
• Energieverbrauch des Gebäudes,
• kommunale Wärmeplanung,
• mögliche Wärmeversorgung vor Ort,
• Sanierungszustand,
• Fördermöglichkeiten und
• voraussichtliche CO2-Kosten.

CO2-Preis für Vermieter: Diese drei Hebel senken das Risiko

1. Energieverbrauch reduzieren

Jede nicht verbrauchte Kilowattstunde fossiler Energie reduziert zugleich Brennstoff- und CO2-Kosten.

Mögliche Maßnahmen sind beispielsweise Heizungsoptimierung, hydraulischer Abgleich, Dämmung von Leitungen, Verbesserung der Gebäudehülle oder der Austausch einzelner Bauteile.

2. Fossilen Energieträger ersetzen

Wärmepumpen, Wärmenetze und andere geeignete Versorgungslösungen können die direkte Abhängigkeit vom CO2-Preis fossiler Heizenergien reduzieren.

Welche Lösung wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt vom jeweiligen Gebäude ab. Eine pauschale Empfehlung für jeden Altbau wäre fachlich nicht seriös.

3. Investition und Restlaufzeit gemeinsam rechnen

Gerade Vermieter sollten nicht ausschließlich den Anschaffungspreis einer neuen Heizung vergleichen.

Für eine belastbare Entscheidung gehören mindestens folgende Positionen in die Kalkulation:

Investitionskosten + Finanzierung + Wartung + Energieverbrauch + CO2-Kosten + möglicher Vermieteranteil an den CO2-Kosten.

Erst daraus entsteht ein sinnvoller Vergleich über zehn oder mehr Jahre.

Förderung 2026: Was Vermieter beachten sollten

Auch Förderprogramme ändern sich regelmäßig.

Seit dem 21. Juli 2026 gelten bei der Bundesförderung für effiziente Gebäude neue Bedingungen. Die Grundförderung für bestimmte förderfähige Heizungsmaßnahmen beträgt grundsätzlich 30 Prozent. Höhere Bonusförderungen hängen unter anderem von Antragsteller, Nutzung und weiteren Voraussetzungen ab.

Für vermietete Immobilien ist besonders wichtig, nicht automatisch mit den maximal beworbenen Fördersätzen für selbstnutzende Eigentümer zu kalkulieren. Bestimmte Boni sind ausdrücklich an die Selbstnutzung einer Wohneinheit gebunden.

Vor einer Investitionsentscheidung sollte deshalb immer geprüft werden, welche Förderung für das konkrete Mietobjekt tatsächlich verfügbar ist.

Typische Fehler beim CO2-Preis für Vermieter

Fehler 1: Nur auf das Heizungsverbot schauen

Ob eine Heizung rechtlich weiterbetrieben werden darf und ob sie wirtschaftlich sinnvoll bleibt, sind zwei verschiedene Fragen.

Empfehlung: Neben den gesetzlichen Vorgaben immer die langfristigen Betriebs- und CO2-Kosten betrachten.

Fehler 2: Mit einem einzigen zukünftigen CO2-Preis rechnen

Der ETS2-Preis wird marktbedingt schwanken.

Empfehlung: Eine Wirtschaftlichkeitsrechnung mit mehreren Szenarien erstellen, beispielsweise 100, 125 und 200 Euro je Tonne.

Fehler 3: Den Vermieteranteil vergessen

Bei Mietwohnungen können steigende CO2-Kosten teilweise beim Eigentümer verbleiben.

Empfehlung: Die Einstufung nach dem CO2KostAufG anhand der letzten Heizkostenabrechnung prüfen.

Fehler 4: Öl und Gas gleich behandeln

Heizöl verursacht pro verbrauchter Kilowattstunde mehr direkte CO2-Emissionen als Erdgas.

Empfehlung: Immer den tatsächlichen Energieträger und Jahresverbrauch verwenden.

Fehler 5: Nur die neue Heizung betrachten

Eine neue Heizungsanlage allein beseitigt nicht automatisch einen hohen Wärmebedarf.

Empfehlung: Heizung, Gebäudehülle und langfristige Modernisierungsplanung gemeinsam bewerten.

Meine Einschätzung aus der Praxis

Meine Einschätzung aus der Praxis ist, dass Vermieter bei älteren Gebäuden mit fossiler Heizung den CO2-Preis nicht isoliert betrachten sollten.

Entscheidend ist die Gesamtrechnung der Immobilie. Ein Objekt mit hohem Verbrauch, schlechter CO2-Einstufung und einer alten Ölheizung hat ein anderes wirtschaftliches Risikoprofil als ein bereits modernisiertes Gebäude mit niedrigem Wärmebedarf.

Das bedeutet nicht, dass jede fossile Heizung sofort ersetzt werden sollte. Es spricht aber dafür, notwendige Investitionen frühzeitig zu kalkulieren, anstatt Entscheidungen erst bei einem Heizungsausfall unter Zeitdruck treffen zu müssen.

Fazit: CO2-Preis für Vermieter frühzeitig einkalkulieren

Der CO2-Preis für Vermieter bleibt auch nach Änderungen am Heizungsrecht ein relevantes Thema.

2026 gilt in Deutschland nach dem BEHG ein Preiskorridor von 55 bis 65 Euro je Tonne CO2. Der europäische ETS2 soll nach aktuellem Stand ab 2028 vollständig operativ sein. Dann wird die zukünftige Preisentwicklung stärker durch den Zertifikatemarkt bestimmt.

Für Vermieter kommt das CO2-Kostenaufteilungsgesetz hinzu. Bei energetisch schlechten Wohngebäuden kann ein erheblicher Teil der CO2-Kosten beim Eigentümer verbleiben.

Die sinnvollste Strategie ist deshalb weder hektischer Heizungstausch noch vollständiges Abwarten. Vermieter sollten Verbrauch, CO2-Ausstoß, Zustand der Immobilie, Restlaufzeit der Heizung und mögliche Modernisierungsmaßnahmen gemeinsam berechnen.

Wer diese Zahlen kennt, kann entscheiden, ob eine Investition heute wirtschaftlich sinnvoll ist oder wann sie voraussichtlich notwendig wird.

Häufige Fragen zum CO2-Preis für Vermieter

Wie hoch ist der CO2-Preis 2026?
Für 2026 sieht das BEHG einen Preiskorridor von 55 bis 65 Euro je Tonne CO2 vor.

Startet ETS2 2027 oder 2028?
Der ursprünglich für 2027 geplante vollständige Start wurde um ein Jahr verschoben. Nach aktuellem EU-Stand soll ETS2 2028 vollständig operativ werden.

Kann ein Vermieter die kompletten CO2-Kosten auf Mieter umlegen?
Bei Wohngebäuden grundsätzlich nicht in jedem Fall. Das CO2KostAufG verteilt die Kosten abhängig von der CO2-Intensität des Gebäudes zwischen Vermieter und Mieter.

Wie hoch kann der Vermieteranteil werden?
Bei besonders CO2-intensiven Wohngebäuden kann der Vermieteranteil bis zu 95 Prozent betragen.

Ist Heizöl stärker betroffen als Erdgas?
Bei gleichem Energieverbrauch entstehen bei Heizöl höhere direkte CO2-Emissionen als bei Erdgas. Dadurch fällt auch der CO2-Kostenanteil entsprechend höher aus.

Muss eine funktionierende Gasheizung sofort ausgetauscht werden?
Nein. Die gesetzlichen Vorgaben hängen von der konkreten Anlage und Situation ab. Ein unmittelbar aus dem CO2-Preis folgendender genereller Austauschzwang besteht nicht.

Weiterführende Informationen

Ratgeber
Online-Bewertung

Energieberatung

Wer wissen möchte, welche Rolle energetischer Zustand und Heiztechnik für den Wert einer Immobilie in Saarlouis und im Saarland spielen, kann diese Faktoren im Rahmen einer individuellen Immobilienbewertung einordnen lassen.

Autor

Michael Schäfer, Geschäftsführer M3 Immobilien Saarlouis

Michael Schäfer beschäftigt sich in der täglichen Immobilienpraxis mit der Bewertung, Vermarktung und wirtschaftlichen Einordnung von Wohnimmobilien im Raum Saarlouis und im Saarland.