Heizungsgesetz: Neue Regeln für Eigentümer und Mieter

Das Heizungsgesetz wird grundlegend überarbeitet und bringt spürbare Änderungen für Eigentümer und Mieter. Ein neuer Referentenentwurf aus dem Bundeswirtschaftsministerium unter Leitung von Katherina Reiche soll das bisherige Gebäudeenergiegesetz ersetzen. Im Mittelpunkt stehen mehr Flexibilität bei Heizsystemen und ein stärkerer Schutz für Mieter.

Was sich im Heizungsgesetz grundlegend ändert

Das bisher geplante vollständige Verbot fossiler Heizungen ab 2045 entfällt. Stattdessen verfolgt das neue Heizungsgesetz einen stufenweisen Ansatz. Öl- und Gasheizungen bleiben grundsätzlich erlaubt, müssen jedoch zunehmend mit erneuerbaren Energien kombiniert werden.

Ziel ist ein „nahezu klimaneutraler Gebäudebestand bis 2050“. Damit verschiebt sich der Fokus von Verboten hin zu einer schrittweisen Transformation.

Die Bio-Treppe im Heizungsgesetz

Definition und Funktionsweise

Die sogenannte „Bio-Treppe“ ist ein zentrales Instrument im neuen Heizungsgesetz. Sie verpflichtet Eigentümer, bei neuen fossilen Heizungen steigende Anteile erneuerbarer Brennstoffe zu nutzen.

Stufenplan im Überblick

• Ab 2029: 10 % grüne Brennstoffe
• Ab 2030: 15 %
• Ab 2035: 30 %
• Ab 2040: 60 %

Die Verpflichtung wird über Verträge mit Energieversorgern geregelt. Die Kontrolle erfolgt durch den Schornsteinfeger.

Bedeutung für Eigentümer

Eigentümer können weiterhin Öl- oder Gasheizungen installieren, müssen jedoch langfristig steigende Betriebskosten einkalkulieren. Die Investitionsentscheidung wird dadurch komplexer.

Grüngasquote für Bestandsheizungen

Neben neuen Anlagen betrifft das Heizungsgesetz auch bestehende Heizsysteme. Geplant ist eine sogenannte Grüngasquote.

Diese verpflichtet Energieversorger, zunehmend erneuerbare Gase ins Netz einzuspeisen. Dadurch werden auch bestehende Heizungen indirekt klimafreundlicher betrieben.

Konkrete Details und Zeitpläne stehen derzeit noch aus.

Heizungsgesetz und Mieterschutz: Neue Kostenverteilung

Aufteilung der Brennstoffkosten

Ein zentraler Bestandteil des neuen Heizungsgesetzes ist die Entlastung von Mietern.

Wenn ab 2029 eine neue fossile Heizung eingebaut wird, gilt:

• Mehrkosten für grüne Brennstoffe werden zwischen Vermieter und Mieter geteilt
• Aufteilung: jeweils 50 %
• Begrenzung: gilt bis maximal 30 % Beimischung

Das bedeutet: Vermieter tragen maximal 15 % der Zusatzkosten.

Weitere Entlastungen ab 2028

Bereits ab dem 1. Januar 2028 greifen zusätzliche Regelungen:

• 50 % der Gasnetzentgelte trägt der Vermieter
• 50 % der CO₂-Kosten übernimmt der Vermieter

Diese Regelungen gewinnen an Bedeutung, da steigende CO₂-Preise erwartet werden (Quelle: t-online.de, 2026).

Wärmepumpen im Heizungsgesetz

Effizienzanforderungen

Das Heizungsgesetz setzt auch bei Wärmepumpen klare Kriterien:

• Mindestanforderung: Jahresarbeitszahl (JAZ) von 2,5
• Bei Unterschreitung: nur 50 % der Kosten umlagefähig

Ziel der Regelung

Die Vorgabe soll verhindern, dass ineffiziente Anlagen in ungeeigneten Gebäuden installiert werden. Besonders Altbauten stehen hier im Fokus.

Für Neubauten ab Baujahr 1996 gilt diese Einschränkung nicht.

Kurz erklärt

Heizungsgesetz bezeichnet die gesetzlichen Regelungen zur Nutzung und Modernisierung von Heizsystemen in Deutschland. Es legt fest, welche Energieträger zulässig sind und wie Klimaziele im Gebäudesektor erreicht werden sollen. Der neue Entwurf setzt auf schrittweise Umstellung statt auf feste Verbote.

Praxisteil: Typische Fehler und Empfehlungen

Häufige Fehler

• Kosten der Bio-Treppe nicht langfristig einkalkulieren
• Fördermöglichkeiten nicht prüfen
• Wärmepumpen ohne Effizienzprüfung einbauen
• Mietrechtliche Regelungen ignorieren

Handlungsempfehlungen

• Wirtschaftlichkeitsberechnung über 15–20 Jahre durchführen
• Energieberatung vor Investitionsentscheidung einholen
• Vertragsbedingungen mit Energieversorgern genau prüfen
• Mietrechtliche Auswirkungen frühzeitig klären

Meine Einschätzung aus der Praxis:
Das Heizungsgesetz schafft mehr Flexibilität, erhöht aber gleichzeitig die Komplexität bei Entscheidungen. Ohne fundierte Planung können Fehlentscheidungen teuer werden.

Fazit: Heizungsgesetz bringt neue Balance

Das neue Heizungsgesetz markiert einen Richtungswechsel. Eigentümer erhalten mehr Entscheidungsfreiheit, müssen jedoch steigende Anforderungen berücksichtigen. Gleichzeitig verbessert sich die Kostenverteilung zugunsten der Mieter. Die Energiewende im Gebäudesektor wird damit stärker über wirtschaftliche Anreize als über Verbote gesteuert. Ein frühzeitiger Überblick über Pflichten und Kosten ist entscheidend, um fundierte Entscheidungen zu treffen.

Michael Schäfer, Geschäftsführer M3 Immobilien Saarlouis
Experte für Immobilienbewertung und Marktanalyse im Saarland mit Fokus auf regulatorische Entwicklungen im Wohnungsmarkt.