Immobilie geerbt: Was ist jetzt zu tun?

Dabei sollte die Frage „Behalten oder verkaufen?“ nicht an erster Stelle stehen. Zunächst muss geklärt werden, wer tatsächlich Erbe ist, welche Verpflichtungen zum Nachlass gehören, welche Fristen laufen und welchen Wert die Immobilie hat.

Erst auf dieser Grundlage lässt sich sachlich entscheiden, ob Eigennutzung, Vermietung oder Verkauf zur persönlichen Situation passen.

Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick zum Rechtsstand im August 2026. Er ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.

Immobilie geerbt: Zuerst die eigene Rechtsstellung klären

Wer eine Immobilie geerbt hat, sollte zunächst feststellen, auf welcher Grundlage die Erbschaft erfolgt.

Ein Testament oder Erbvertrag kann festlegen, wer Erbe wird und welche Personen beispielsweise durch ein Vermächtnis bedacht werden. Fehlt eine wirksame letztwillige Verfügung, richtet sich die Erbfolge nach den gesetzlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

Von besonderer Bedeutung ist die Frage, ob eine Person Alleinerbe geworden ist oder ob mehrere Personen gemeinsam geerbt haben.

Was bedeutet eine Erbengemeinschaft?

Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht eine Erbengemeinschaft. Das ist insbesondere bei Immobilien relevant, weil die einzelnen Miterben nicht jeweils über einen bestimmten räumlichen Teil des Hauses verfügen.

Über einen Nachlassgegenstand können die Miterben grundsätzlich nur gemeinschaftlich verfügen. Das gilt beispielsweise für den Verkauf einer Immobilie (§ 2040 BGB). Bei Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung gelten differenziertere Regeln. Hier können unter bestimmten Voraussetzungen Mehrheitsentscheidungen möglich sein (§§ 2038, 745 BGB).

In der Praxis sollten deshalb frühzeitig folgende Fragen geklärt werden:

• Möchte ein Miterbe die Immobilie übernehmen?
• Können und sollen die anderen Erben ausgezahlt werden?
• Ist eine Vermietung für alle Beteiligten akzeptabel?
• Kommt ein gemeinsamer Verkauf infrage?

Scheitert eine Einigung dauerhaft, kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft betrieben werden. Die gesetzlichen Grundlagen finden sich insbesondere in §§ 180 ff. ZVG.

Eine Teilungsversteigerung sollte nicht mit einem gewöhnlichen Immobilienverkauf gleichgesetzt werden. Gerade bei einer Erbengemeinschaft ist es deshalb sinnvoll, die wirtschaftlichen Folgen verschiedener Lösungen frühzeitig miteinander zu vergleichen.

Immobilie geerbt: Erbe annehmen oder ausschlagen?

Bevor langfristige Pläne für die Immobilie entstehen, sollte der gesamte Nachlass geprüft werden.

Denn mit einer Erbschaft können beispielsweise auch Darlehen, offene Forderungen oder andere Verpflichtungen verbunden sein. Entscheidend ist deshalb nicht allein der Wert des Hauses, sondern die wirtschaftliche Gesamtsituation des Nachlasses.

Die Ausschlagungsfrist beträgt grundsätzlich sechs Wochen

Nach § 1944 BGB beträgt die Frist für die Ausschlagung einer Erbschaft grundsätzlich sechs Wochen. Sie beginnt im Regelfall, sobald der Erbe Kenntnis vom Erbfall und vom Grund seiner Berufung als Erbe erhält.

Befand sich der letzte Wohnsitz des Erblassers ausschließlich im Ausland oder hält sich der Erbe bei Beginn der Frist im Ausland auf, kann eine längere Frist gelten.

Die Ausschlagung erfolgt außerdem nicht durch einen einfachen Brief. Nach § 1945 BGB muss sie gegenüber dem Nachlassgericht zur Niederschrift oder in öffentlich beglaubigter Form erklärt werden.

Ist die Ausschlagungsfrist verstrichen, gilt die Erbschaft grundsätzlich als angenommen.

Immobilie geerbt: Grundbuch und Nachweis der Erbfolge

Durch den Erbfall geht das Eigentum nicht erst mit einer Grundbuchänderung auf den Erben über. Trotzdem muss das Grundbuch in vielen Fällen berichtigt werden.

Wie die Erbfolge gegenüber dem Grundbuchamt nachgewiesen wird, hängt von den vorhandenen Unterlagen ab.

Nach § 35 GBO kann der Nachweis insbesondere durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis erfolgen. Beruht die Erbfolge auf einer öffentlichen Verfügung von Todes wegen, können unter bestimmten Voraussetzungen auch diese Verfügung und die Niederschrift über deren Eröffnung genügen.

Für Erben ist außerdem eine Kostenregelung relevant: Wird der Antrag auf Eintragung des Erben innerhalb von zwei Jahren seit dem Erbfall gestellt, fällt für diese Eigentümereintragung nach Nr. 14110 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG grundsätzlich keine Gebühr an.

Soll die Immobilie kurzfristig verkauft werden, kann eine vorherige Eintragung des Erben unter bestimmten Voraussetzungen entbehrlich sein. § 40 GBO enthält hierfür eine Ausnahme vom Grundsatz der Voreintragung.

Erbschaftsteuer bei einer geerbten Immobilie

Wer eine Immobilie geerbt hat, sollte auch die Erbschaftsteuer frühzeitig berücksichtigen.

Wie hoch eine mögliche Steuer tatsächlich ausfällt, hängt unter anderem vom Verwandtschaftsverhältnis, vom gesamten steuerpflichtigen Erwerb, vom Immobilienwert und von möglichen Steuerbefreiungen ab.

Welche Freibeträge gelten?

Nach § 16 ErbStG gelten bei unbeschränkter Steuerpflicht derzeit unter anderem folgende persönlichen Freibeträge:

Stand: August 2026. Grundlage: § 16 ErbStG.

Der Freibetrag bedeutet nicht automatisch, dass eine Immobilie bis zu diesem Betrag isoliert steuerfrei bleibt. Entscheidend ist grundsätzlich der gesamte steuerpflichtige Erwerb unter Berücksichtigung der jeweiligen gesetzlichen Regelungen.

Wann kann das Familienheim steuerfrei sein?

Für selbst genutzte Familienheime bestehen besondere Steuerbefreiungen.

Unter den Voraussetzungen des § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG kann der Erwerb des Familienheims durch einen Ehegatten oder Lebenspartner steuerfrei sein, wenn das Objekt unverzüglich zur eigenen Wohnnutzung bestimmt wird.

Wird die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren aufgegeben, kann die Steuerbefreiung rückwirkend entfallen, soweit kein gesetzlich anerkannter zwingender Grund vorliegt.

Für Kinder gelten nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG vergleichbare Voraussetzungen. Die Begünstigung ist dabei grundsätzlich auf eine Wohnfläche von bis zu 200 Quadratmetern begrenzt.

Ob die Voraussetzungen im konkreten Erbfall erfüllt sind, sollte steuerlich geprüft werden.

Erbfall dem Finanzamt anzeigen

Bei Grundbesitz ist auch die Anzeigepflicht zu beachten.

Nach § 30 ErbStG muss ein erbschaftsteuerpflichtiger Erwerb grundsätzlich innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis vom Erwerb dem zuständigen Finanzamt angezeigt werden. Bei Grundbesitz gelten dabei besondere Vorgaben.

Immobilie geerbt: Warum eine Wertermittlung so wichtig ist

Der Immobilienwert beeinflusst mehrere Entscheidungen gleichzeitig.

Er spielt eine Rolle bei der steuerlichen Bewertung, bei einer möglichen Auszahlung von Miterben und bei der Entscheidung zwischen Eigennutzung, Vermietung und Verkauf.

Für Zwecke der Erbschaftsteuer erfolgt die Bewertung von Grundbesitz nach den Regelungen des Bewertungsgesetzes. Abhängig von der Grundstücksart kommen insbesondere Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren zum Einsatz.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen einer steuerlichen Grundbesitzbewertung und einer marktbezogenen Einschätzung des voraussichtlich erzielbaren Verkaufspreises.

Bei einer möglichen Veräußerung sollte die Bewertung unter anderem folgende Faktoren berücksichtigen:

• Lage und Mikrolage
• Grundstücksgröße
• Wohn- und Nutzfläche
• Baujahr und baulicher Zustand
• Modernisierungs- und Sanierungsbedarf
• Energetische Eigenschaften
• Ausstattung
• Aktuelle Nachfrage im jeweiligen Immobilienmarkt

Immobilie geerbt: Eigennutzung, Vermietung oder Verkauf?

Nach Klärung der rechtlichen und wirtschaftlichen Ausgangslage folgt die eigentliche Nutzungsentscheidung.

Eigennutzung

Eine geerbte Immobilie kann emotional einen hohen Stellenwert besitzen. Trotzdem sollte die Entscheidung zur Eigennutzung auch anhand objektiver Kriterien getroffen werden.

Folgende Fragen können bei der Einordnung helfen:

• Passt die Lage dauerhaft zur eigenen Lebensplanung?
• Entspricht die Wohnfläche dem tatsächlichen Bedarf?
• Welcher Modernisierungs- oder Sanierungsbedarf besteht?
• Wie hoch sind die laufenden Kosten?
• Müssen bei einer Erbengemeinschaft andere Erben ausgezahlt werden?
• Ist die Finanzierung langfristig tragfähig?

Vermietung

Eine Vermietung kann interessant sein, wenn die Immobilie langfristig im Vermögen bleiben soll und wirtschaftlich sinnvoll vermietet werden kann.

Vor einer Entscheidung sollten jedoch die realistisch erzielbare Miete, laufende Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungsbedarf, Verwaltungsaufwand und mögliche Investitionen betrachtet werden.

Allein der Umstand, dass eine Immobilie vorhanden ist, macht eine Vermietung noch nicht automatisch wirtschaftlich sinnvoll.

Verkauf

Ein Verkauf kann insbesondere infrage kommen, wenn die Immobilie nicht zur eigenen Lebensplanung passt, größere Investitionen erforderlich wären, laufende Belastungen vermieden werden sollen oder eine Erbengemeinschaft den Nachlass auseinandersetzen möchte.

Auch hier gilt: Die Entscheidung sollte nicht allein emotional und nicht ausschließlich anhand eines einzelnen Preisvergleichs getroffen werden.

Praxis: Typische Fehler nach einer Immobilienerbschaft

Wer eine Immobilie geerbt hat, steht häufig erstmals vor einer solchen Situation. Einige Fehler treten deshalb immer wieder auf.

Fehler 1: Die Ausschlagungsfrist übersehen

Handlungsempfehlung: Den vollständigen Nachlass möglichst früh erfassen und offene Darlehen, Grundbuchbelastungen sowie sonstige Verpflichtungen prüfen.

Fehler 2: In der Erbengemeinschaft vorschnell allein handeln

Handlungsempfehlung: Zuständigkeiten und Entscheidungsbefugnisse klären und wichtige Entscheidungen nachvollziehbar dokumentieren.

Fehler 3: Steuerfragen erst beim Verkauf prüfen

Handlungsempfehlung: Steuerliche Folgen bereits vor der Entscheidung über Eigennutzung, Vermietung oder Verkauf untersuchen lassen.

Fehler 4: Emotionalen Wert mit Marktwert gleichsetzen

Handlungsempfehlung: Erinnerungen und persönliche Bindungen bewusst von der wirtschaftlichen Bewertung der Immobilie trennen.

Fehler 5: Nur eine Handlungsoption betrachten

Handlungsempfehlung: Eigennutzung, Vermietung und Verkauf anhand derselben Kriterien vergleichen: Liquidität, laufende Kosten, Investitionen, Zeitaufwand und persönliche Lebensplanung.

Fazit: Wer eine Immobilie geerbt hat, sollte zuerst Klarheit schaffen

Eine Immobilie geerbt zu haben, bedeutet nicht, sofort über einen Verkauf oder Einzug entscheiden zu müssen.

Wichtiger ist eine sinnvolle Reihenfolge: Rechtsstellung feststellen, Nachlass prüfen, Fristen beachten, steuerliche Fragen klären, Immobilienwert einordnen und erst danach über die zukünftige Nutzung entscheiden.

Gerade bei Erbengemeinschaften, laufenden Finanzierungen oder einer emotional stark belasteten Situation hilft eine strukturierte Bestandsaufnahme dabei, Entscheidungen nicht unter unnötigem Zeitdruck zu treffen.