Mehrfamilienhaus verkaufen – Diskret, planbar und oft erfolgreicher als gedacht
Wer ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchte, steht vor einer deutlich komplexeren Entscheidung als Eigentümer eines Einfamilienhauses. Schließlich geht es häufig um den größten Vermögenswert des Eigentümers, langjährige Mieter, erhebliche Investitionssummen und eine Vielzahl strategischer Fragen.
Soll die Immobilie öffentlich angeboten werden? Welche Auswirkungen hat ein Verkauf auf die Mieter? Wer kommt überhaupt als Käufer infrage? Und ist der aktuelle Zeitpunkt für einen Verkauf sinnvoll?
Diese Fragen begegnen uns nahezu täglich in Gesprächen mit Eigentümern von Mehrfamilienhäusern im Saarland.
Viele gehen zunächst davon aus, dass ein Verkauf zwangsläufig über Immobilienportale erfolgen muss und zahlreiche Besichtigungen dazugehören. Die Praxis zeigt jedoch, dass gerade größere Mehrfamilienhäuser häufig einen ganz anderen Vermarktungsweg benötigen.
Ein aktueller Verkaufsfall aus Saarbrücken verdeutlicht, warum sich Eigentümer immer häufiger bewusst für einen diskreten Off-Market-Verkauf entscheiden.
Fallstudie: Ein Mehrfamilienhaus mit 14 Wohneinheiten in Saarbrücken
Vor einigen Monaten wurden wir von einem Eigentümer kontaktiert, der sein Mehrfamilienhaus in Saarbrücken verkaufen wollte.
Die Immobilie wurde Anfang der 1960er Jahre errichtet und umfasst insgesamt 14 Wohneinheiten. Zum Verkaufszeitpunkt waren lediglich sechs Wohnungen vermietet. Gleichzeitig bestand ein erheblicher Sanierungsstau, wodurch das Gebäude vor allem für Investoren mit Erfahrung in der Bestandsentwicklung interessant war.
Der Eigentümer selbst hatte die Immobilie über viele Jahre begleitet. Mit zunehmendem Alter wollte er den Verwaltungsaufwand reduzieren. Eine Nachfolge innerhalb der Familie kam nicht infrage, da keine Erben Interesse an der Übernahme des Hauses hatten.
Die Entscheidung zum Verkauf war damit gefallen.
Die entscheidende Frage lautete nun:
Wie verkauft man ein Mehrfamilienhaus dieser Größenordnung, ohne unnötige Unruhe zu erzeugen und gleichzeitig einen marktgerechten Preis zu erzielen?
Warum Eigentümer häufig keine öffentliche Vermarktung wünschen
Viele Menschen denken beim Immobilienverkauf automatisch an Online-Portale, Werbeschilder oder zahlreiche Besichtigungstermine.
Bei Mehrfamilienhäusern sieht die Realität häufig anders aus. Sobald ein Verkaufsangebot öffentlich erscheint, verbreitet sich diese Information oftmals innerhalb weniger Tage.
Mieter entdecken die Anzeige im Internet oder werden durch Bekannte darauf aufmerksam. Nachbarn beginnen zu spekulieren. Die Hausverwaltung erhält Rückfragen. Teilweise entstehen Unsicherheiten oder Gerüchte, obwohl der Verkauf zunächst keinerlei Auswirkungen auf bestehende Mietverhältnisse hat.
Hinzu kommt ein erheblicher organisatorischer Aufwand. Unzählige Anfragen, Besichtigungstermine mit Interessenten ohne konkrete Kaufabsicht und Preisverhandlungen kosten Zeit und belasten Eigentümer zusätzlich.
Gerade Bestandshalter wünschen sich deshalb häufig einen anderen Weg.
Was bedeutet Off-Market eigentlich?
Von einem Off-Market-Verkauf spricht man, wenn eine Immobilie nicht öffentlich auf Immobilienportalen oder in klassischen Werbemedien angeboten wird.
Stattdessen erfolgt die Vermarktung ausschließlich an ausgewählte Interessenten, die bereits aktiv nach vergleichbaren Immobilien suchen.
Bei Mehrfamilienhäusern handelt es sich dabei meist um professionelle Investoren, Family Offices oder Bestandshalter mit klar definierten Ankaufskriterien.
Für Eigentümer ergeben sich dadurch zahlreiche Vorteile:
- Keine öffentliche Bekanntmachung des Verkaufs
- Mieter werden nicht unnötig verunsichert
- Weniger organisatorischer Aufwand
- Besichtigungen ausschließlich mit qualifizierten Kaufinteressenten
- Diskrete Verhandlungen
- Höhere Planbarkeit des gesamten Verkaufsprozesses
Natürlich eignet sich diese Vermarktungsstrategie nicht für jede Immobilie. Bei größeren Mehrfamilienhäusern zeigt sie jedoch häufig ihre Stärken.
Die Verkaufsstrategie für das Mehrfamilienhaus in Saarbrücken
Nach einer umfassenden Analyse des Gebäudes entwickelten wir gemeinsam mit dem Eigentümer eine individuelle Vermarktungsstrategie.
Aufgrund der Gebäudestruktur, des Sanierungsbedarfs und der teilweise leerstehenden Wohnungen war schnell klar, dass klassische Eigennutzer nicht die passende Zielgruppe darstellen würden.
Gesucht wurde ein Investor, der das Entwicklungspotenzial der Immobilie erkennt und langfristig weiterführt. Deshalb entschieden wir uns bewusst gegen eine öffentliche Vermarktung.
Stattdessen wurde das Mehrfamilienhaus ausschließlich Investoren vorgestellt, deren Suchprofil exakt zu dieser Immobilie passte.
Insgesamt kontaktierten wir rund 105 ausgewählte Investoren aus unserem bestehenden Netzwerk.
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Das Ergebnis
Bereits nach rund zwei Wochen konnte die Immobilie reserviert werden. Während des gesamten Verkaufsprozesses war lediglich eine einzige Besichtigung erforderlich. Nach insgesamt etwa vier Wochen fand bereits der Notartermin statt.
Das Ergebnis:
✔ Verkauf innerhalb von vier Wochen
✔ Verkauf zum Angebotspreis
✔ Off-Market vermittelt
✔ Käufer aus unserem bestehenden Investoren-Netzwerk
✔ Keine öffentliche Vermarktung
✔ Mieter wurden erst nach erfolgreichem Abschluss informiert
Gerade dieser letzte Punkt war dem Verkäufer besonders wichtig. Die Bewohner konnten ihren Alltag während des gesamten Verkaufsprozesses ohne Unsicherheiten oder Spekulationen fortsetzen.
Die fünf häufigsten Irrtümer beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses
Irrtum 1: Je mehr Interessenten, desto höher der Verkaufspreis
Mehr Anfragen bedeuten nicht automatisch bessere Ergebnisse.
Entscheidend ist vielmehr, die richtigen Käufer anzusprechen. Professionelle Investoren treffen Kaufentscheidungen auf Basis fundierter Kennzahlen und benötigen keine breite öffentliche Vermarktung.
Irrtum 2: Off-Market bedeutet weniger Kaufpreis
Viele Eigentümer glauben, dass nur eine öffentliche Vermarktung Höchstpreise erzielt. Unsere Erfahrung zeigt, dass Investoren häufig bereit sind, marktgerechte Preise zu zahlen, wenn die Immobilie exakt ihrem Suchprofil entspricht.
Irrtum 3: Mieter müssen sofort informiert werden
Ein Eigentümer entscheidet grundsätzlich selbst, wann und wie der Verkaufsprozess kommuniziert wird. Gerade bei Off-Market-Transaktionen erfolgt die Information häufig erst nach erfolgreichem Vertragsabschluss. Das schafft Ruhe und verhindert unnötige Unsicherheiten.
Irrtum 4: Ein Mehrfamilienhaus verkauft sich wie ein Einfamilienhaus
Investoren bewerten Immobilien nach Rendite, Entwicklungspotenzial, Vermietungsstand, Instandhaltungsbedarf und Finanzierungsmöglichkeiten.
Emotionale Faktoren spielen eine deutlich geringere Rolle. Deshalb unterscheidet sich die Vermarktung grundlegend.
Irrtum 5: Der beste Zeitpunkt kommt irgendwann
Viele Eigentümer warten auf den vermeintlich perfekten Markt.
Tatsächlich hängt eine Verkaufsentscheidung jedoch von weit mehr Faktoren ab als ausschließlich vom Zinsniveau oder den Immobilienpreisen. Persönliche Lebensplanung, steuerliche Aspekte, Investitionsbedarf und Nachfolgeregelungen sind häufig deutlich wichtiger.
Wann eignet sich ein Off-Market-Verkauf besonders?
Ein diskreter Verkaufsprozess kann insbesondere sinnvoll sein, wenn:
- Sie Eigentümer eines Mehrfamilienhauses oder Wohn- und Geschäftshauses sind.
- Sie keine öffentliche Vermarktung wünschen.
- Ihre Mieter möglichst wenig belastet werden sollen.
- Sie gezielt professionelle Investoren ansprechen möchten.
- Sie Wert auf einen strukturierten und planbaren Verkaufsprozess legen.
- Sie zunächst eine fundierte Entscheidungshilfe benötigen, ob ein Verkauf aktuell überhaupt sinnvoll ist.
Unser Rat an Eigentümer von Mehrfamilienhäusern
Nicht jedes Mehrfamilienhaus sollte Off-Market verkauft werden.
Ebenso wenig ist eine öffentliche Vermarktung grundsätzlich der bessere Weg. Die richtige Strategie hängt immer von der Immobilie, der Marktsituation und den persönlichen Zielen des Eigentümers ab. Deshalb beginnt jeder erfolgreiche Verkauf mit einer fundierten Analyse – nicht mit einem Inserat.
Expertenmeinung von Michael Schäfer
„Viele Eigentümer sprechen uns zunächst mit der Frage an, was ihre Immobilie aktuell wert ist. Im Gespräch zeigt sich jedoch schnell, dass es eigentlich um etwas anderes geht: Wie kann ich den Verkauf diskret gestalten? Wie vermeide ich Unruhe bei den Mietern? Wie finde ich einen zuverlässigen Käufer? Genau deshalb entwickeln wir für jedes Mehrfamilienhaus eine individuelle Vermarktungsstrategie. Manchmal führt der beste Weg über eine öffentliche Vermarktung. Häufig zeigt sich jedoch, dass ein Off-Market-Verkauf die ruhigere, effizientere und erfolgreichere Lösung ist.“
Michael Schäfer
Geschäftsführer
M3 Immobilien Agentur Saar
Sie besitzen ein Mehrfamilienhaus?
Ob Sie aktuell verkaufen möchten oder zunächst eine fundierte Einschätzung Ihrer Möglichkeiten wünschen – wir analysieren Ihre Immobilie individuell und zeigen Ihnen auf, welche Vermarktungsstrategie zu Ihrer Situation passt.
Unsere kostenfreie Eigentümeranalyse umfasst:
- Marktwertanalyse
- Einschätzung der aktuellen Investorennachfrage
- Bewertung von Chancen und Risiken
- Empfehlung zur passenden Verkaufsstrategie
- Persönliches Beratungsgespräch
Lassen Sie uns gemeinsam herausfinden, welcher Weg für Ihr Mehrfamilienhaus der richtige ist.