Konflikte vermeiden durch faire und transparente Verteilerschlüssel der Nebenkosten.
Die Betriebskostenabrechnung führt oft zu Streit zwischen Mietern und Vermietern. Ein Grund dafür ist die hohe Fehlerquote aufgrund der komplizierten Abrechnungsregularien. Besonders neue Vermieter sind unsicher, welche Kosten umlegbar sind.
Vereinbarungen im Mietvertrag sind entscheidend
Der Vermieter darf die Betriebskosten nur auf den Mieter abwälzen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Welche Nebenkostenarten umlegbar sind, ist in den Paragrafen 1 und 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt. Die Umlage betrifft laufende, regelmäßig anfallende Kosten, die jährlich abgerechnet werden.
Umlageschlüssel für Nebenkosten in Mehrfamilienhäusern
In Mehrfamilienhäusern werden die Neben- bzw. Betriebskosten über einen Umlage- oder Verteilerschlüssel nach Verbrauch, Wohnfläche oder Personenzahl auf die Mieter verteilt. Für nicht verbrauchsabhängige Kosten kann auch eine Pauschale im Mietvertrag vereinbart werden. Um Konflikte zu vermeiden, muss der im Mietvertrag festgelegte Umlageschlüssel rechtlichen Vorgaben entsprechen und für beide Parteien fair und nachvollziehbar sein. Übliche Verteilerschlüssel basieren auf dem Verbrauch, der Haushaltsgröße, der Wohnfläche oder der Anzahl der Wohneinheiten.
Warme Betriebskosten: Wasser und Heizung
Die „warmen Betriebskosten“ für Wasser und Heizung werden zu mindestens 50 bis maximal 70 Prozent verbrauchsabhängig berechnet. Der Rest richtet sich gemäß § 7, Abs. 1 Heizkostenverordnung nach der Wohnfläche des Mieters.
Verbrauchsabhängige und -unabhängige Gebühren
Die Schmutzwassergebühr wird rein verbrauchsabhängig berechnet und vom Vermieter an die Kommune gezahlt. Die Niederschlagswassergebühr hängt von der versiegelten Grundstücksfläche ab.Kosten, die durch die Anzahl der Nutzer beeinflusst werden, richten sich nach der Personenanzahl in der Wohnung, wie bei Müllentsorgungsgebühren.
Gleichmäßige Verteilung nicht verbrauchsabhängiger Nebenkosten
Kosten, die weder verbrauchs- noch nutzerabhängig sind, wie Aufzugswartung oder Dachinstandhaltung, werden gleichmäßig auf alle Wohneinheiten verteilt, unabhängig von Wohnungsgröße oder Personenzahl. Dazu zählen auch Kabelgebühren für TV-Dienste, die ab 1. Juli nicht mehr an Mieter weitergegeben werden dürfen.
Wohnfläche als Basis für kalte Betriebskosten
„Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten (…) nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen“, heißt es in § 556a Abs. 1 BGB. Wer eine größere Wohnung hat, zahlt also mehr. Diese Regelung gilt für nicht vom Konsum abhängige „kalte Betriebskosten“ wie Grundsteuer, Gebäude- und Glasversicherung und einige Haftpflichtversicherungen. Auch Wartungsarbeiten (z. B. Rauchmelder, Trinkwasseranalyse) sowie Straßen- oder Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung der Allgemeinflächen und Kosten für Schornsteinfeger und Hausmeister – insofern dieser keine Reparaturen vornimmt – werden so aufgeteilt.
Nicht umlegbare Kosten
Instandhaltungen und Reparaturen hat der Vermieter selbst zu tragen. Diese Kosten sind in §1 Abs. 2 BetrKV definiert als „die Kosten, die (…) aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen“. Defekte oder stark abgenutzte Bestandteile der Wohnung müssen vom Vermieter repariert oder ersetzt werden (vgl. § 535 Abs. 1 BGB).
Auch Verwaltungskosten können nicht auf die Mieter umgelegt werden, weder Aufwendungen für erforderliche Arbeitskräfte noch die vom Vermieter selbst geleistete Arbeit. „Dazu zählen auch Haus- und Mietrechtsschutzversicherung, Mietausfallversicherung oder Kosten für den Steuerberater“, ergänzt Dr. Carsten Brückner, Vorsitzender des Eigentümerverbands Haus & Grund Berlin.
Quellen: gesetze-im-internet.de, mietrecht.org, haus.de, ratgeber.immowelt.de, sueddeutsche.de, praxistipps.focus.de, aktiv-online.de, erste-hausverwaltung.de, hausundgrund.de
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