Sie wollen in Immobilien investieren, sind aber unsicher, worauf es bei der Objektauswahl ankommt? Gerade am Anfang entscheidet die Qualität des ersten Kaufs über Motivation, Cashflow – und Schlaf. Wie liefern Ihnen in unserem Beitrag Kriterien, um chancenreiche Immobilien zu identifizieren und kostspielige Irrtümer zu vermeiden.
Die Umgebung beeinflusst die Rendite maßgeblich
Die Makrolage umfasst Faktoren wie die wirtschaftliche Stärke, die demografische Entwicklung, die Anbindung an den Verkehr, Bildungseinrichtungen und Arbeitgeber. Die Mikrolage bezieht sich auf die unmittelbare Umgebung: die Entfernung zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Einkaufsmöglichkeiten, Kindertagesstätten sowie den Lärmpegel und die Parksituation. „Es ist entscheidend, auf eine konstante Nachfrage nach Mietobjekten zu achten, anstatt auf aufstrebende Viertel zu setzen“, erklärt Monique Schäfer von der M3 Immobilienagentur Saar.
Vorsicht ist geboten, wenn sanierte Gebäude neben leerstehenden Immobilien stehen. „Ein naher Bäcker, ein Supermarkt und eine Bushaltestelle sind oft wirkungsvollere Renditefaktoren als moderne Fassaden“, so Michael Schäfer. Zudem sollte die Leerstandsquote, der Unterschied zwischen Angebots- und Bestandsmieten sowie geplante Infrastrukturprojekte geprüft werden. Eine systematische Bewertung der Lagequalität kann helfen, das Risiko von langfristigen Mietausfällen zu minimieren.
Prüfung der Zahlen vor dem Kauf
Die Bruttomietrendite lässt sich einfach berechnen: Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis. Entscheidend ist jedoch, was nach Abzug der Kosten übrig bleibt. „Berücksichtigen Sie die Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchgebühren, mögliche Maklerprovisionen und ein Sanierungsbudget, um den Gesamteinsatz zu ermitteln“, rät Monique Schäfer. Realistische Ansätze für Hausgeld und Instandhaltung sollten ebenso eingeplant werden wie eine Rücklage pro Quadratmeter und ein Puffer für Mietausfälle.
Ein Stresstest ist ratsam: Wie verändert sich der Cashflow, wenn die Miete leicht sinkt, die Zinsen steigen oder jährlich ein Monat Leerstand eintritt? Die Eigenkapitalrendite zeigt, ob sich die Finanzierung rechnet: Jahresüberschuss nach Zins und Tilgung ÷ eingesetztes Eigenkapital. „Investieren Sie nicht auf gut Glück, sondern basierend auf soliden Berechnungen – und das mit Vorsicht“, betont Michael Schäfer.
Expertenwissen nutzen: Die Rolle von Immobilienmaklern
Kompetente Makler sind mehr als nur Vermittler. Sie überprüfen das Grundbuch, die Teilungserklärung, Protokolle von Eigentümerversammlungen, Wirtschaftspläne und Energieausweise. „Wir kennen die Vergleichsmieten, die üblichen Nebenkosten und die Stimmung im Viertel“, sagt Monique Schäfer.
Gute Makler machen auf mögliche Sonderumlagen, Instandhaltungsrückstände oder mietrechtliche Risiken aufmerksam – und raten auch mal von einem Kauf ab. „Ein starkes Netzwerk aus Verwaltern, Handwerkern und Finanzierern kann langfristig Kosten sparen“, fügt Michael Schäfer hinzu. Es ist ratsam, eine vollständige Unterlagenliste vor der Kaufentscheidung anzufordern und Besichtigungen zu verschiedenen Tageszeiten durchzuführen.
Suchen Sie eine rentable Immobilie im Saarland? Wir analysieren Objekte nach klaren Kriterien, prüfen die Wirtschaftlichkeit und begleiten Sie bis zur Übergabe. So minimieren Sie Risiken und sichern sich stabile Erträge. Kontaktieren Sie uns für eine maßgeschneiderte Analyse und eine sorgfältige Objektauswahl.
Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Foto: © felix-ngo/Unsplash.com
INV_KAU_5