Sie wollen in Immobilien investieren, sind aber unsicher, worauf es bei der Objektauswahl ankommt? Gerade am Anfang entscheidet die Qualität des ersten Kaufs über Motivation, Cashflow – und Schlaf. Wie liefern Ihnen in unserem Beitrag Kriterien, um chancenreiche Immobilien zu identifizieren und kostspielige Irrtümer zu vermeiden.
Die Umgebung beeinflusst den Ertrag einer Immobilie entscheidend
Die Makrolage umfasst Faktoren wie die wirtschaftliche Stärke, Bevölkerungsentwicklung, Anbindung an den Verkehr, Hochschulen und Arbeitgeber. Die Mikrolage hingegen bezieht sich auf die unmittelbare Umgebung, wie die Entfernung zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten, sowie Lärmpegel und Parkplatzsituation. „Es ist ratsam, auf eine beständige Mietnachfrage zu achten, anstatt auf aufstrebende Viertel zu setzen“, rät Monique Schäfer von der M3 Immobilienagentur Saar.
Vorsicht ist geboten bei sanierten Häusern neben leerstehenden Gebäuden. „Ein naher Bäcker, ein Supermarkt und eine Haltestelle innerhalb von fünf Minuten zu Fuß sind oft wertvollere Ertragsfaktoren als schicke Fassaden“, erklärt Michael Schäfer. Zudem sollten die Leerstandsquote, das Verhältnis von Angebots- zu Bestandsmieten und geplante Infrastrukturprojekte überprüft werden. Eine systematische Bewertung der Lagequalität minimiert das Risiko von dauerhaften Leerständen.
Vor dem Kauf: Finanzielle Aspekte genau prüfen
Die Bruttomietrendite lässt sich schnell berechnen: Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis. Entscheidend ist jedoch, was nach Abzug aller Kosten übrig bleibt. Berücksichtigen Sie Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchgebühren, mögliche Maklerprovisionen und ein Sanierungsbudget – daraus ergibt sich der Gesamteinsatz. Planen Sie realistische Kosten für Hausgeld und Instandhaltung ein, legen Sie eine Rücklage pro Quadratmeter an und kalkulieren Sie einen Puffer für Mietausfälle.
Führen Sie einen Stresstest durch: Wie verändert sich der Cashflow bei leicht sinkenden Mieten, steigenden Zinsen oder einem Monat Leerstand pro Jahr? Die Eigenkapitalrendite gibt Aufschluss darüber, ob sich der Hebeleffekt der Finanzierung lohnt: Jahresüberschuss nach Zins und Tilgung ÷ eingesetztes Eigenkapital. „Kaufen Sie auf Basis realistischer Berechnungen und nicht auf Hoffnung“, empfiehlt Monique Schäfer.
Expertenrat: Die Rolle kompetenter Makler
Erfahrene Makler sind mehr als nur Türöffner. Sie prüfen das Grundbuch, die Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung, Wirtschaftspläne und Energiekennwerte. Sie kennen die Vergleichsmieten, die ortsüblichen Nebenkosten und die Stimmung im Viertel.
Gute Makler weisen auf mögliche Sonderumlagen, Instandhaltungsrückstände oder mietrechtliche Fallstricke hin – und lehnen im Zweifel auch einmal ab. „Nutzen Sie unser Netzwerk aus zuverlässigen Verwaltern, Handwerkern und Finanzierern“, rät Michael Schäfer. Wer auf Qualität statt auf den günstigsten Anbieter setzt, spart oft erhebliche Folgekosten. Ein Tipp: Fordern Sie eine vollständige Liste der Unterlagen vor einer Entscheidung an und bestehen Sie auf Besichtigungen zu verschiedenen Tageszeiten.
Suchen Sie eine ertragreiche Immobilie – mit System statt Bauchgefühl? Wir prüfen Objekte nach klaren Kriterien, analysieren deren Wirtschaftlichkeit und begleiten Sie bis zur Übergabe. So vermeiden Sie Risiken und sichern stabile Einnahmen. Kontaktieren Sie uns für eine individuelle Analyse und sorgfältig ausgewählte Objekte.
Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Foto: © felix-ngo/Unsplash.com
INV_KAU_5