Heizungsgesetz – dieses Stichwort prägt 2026 erneut die Diskussion rund um Heizungswechsel, Kosten und Modernisierungspflichten. Für Eigentümer steht dabei weniger die Technikfrage im Vordergrund, sondern die Frage: Welche Regeln gelten in den nächsten Monaten tatsächlich? Zentral ist das politisch angekündigte Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG), das das bestehende Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Kernpunkten umbauen soll. Gleichzeitig bleiben CO₂-Kosten und Vermieterpflichten als wirtschaftlicher Druck bestehen – unabhängig davon, wie die Reform am Ende ausgestaltet wird.
Dieser Artikel stellt die Gesetzesüberarbeitung des Heizungsgesetzes bewusst an den Anfang, erklärt den Status (Eckpunkte vs. geltendes Recht) und ordnet anschließend ein, welche Folgen Eigentümer – insbesondere im Saarland und in Saarlouis – in der Praxis berücksichtigen sollten.
Heizungsgesetz-Überarbeitung 2026: Was politisch angekündigt ist
Status: Eckpunktepapier (24.02.2026) – noch kein finaler Gesetzestext
Nach den vorliegenden Informationen gibt es ein Eckpunktepapier der Koalitionsfraktionen vom 24.02.2026 sowie begleitende Kommunikation aus dem zuständigen Bundesministerium. Ein Kabinettsentwurf wird politisch „bis Ostern“ und ein Inkrafttreten vor dem 01.07.2026 als Ziel genannt. Entscheidend ist: Eckpunkte sind keine Rechtsnorm. Solange kein Gesetz beschlossen und verkündet ist, gilt weiterhin das bestehende GEG in der aktuellen Fassung.
A) Geplante Streichung der 65%-Logik im GEG (§ 71-Komplex)
Im Eckpunktepapier wird angekündigt, dass die 2023 neu eingefügten Regelungen rund um die sogenannte 65%-Vorgabe beim Heizungseinbau (§§ 71–71p sowie § 72 GEG) gestrichen werden sollen. Damit würde die pauschale 65%-Anforderung in der bekannten Form entfallen.
Gleichzeitig wird betont, dass es keine Verpflichtung geben soll, funktionierende Heizungen auszubauen oder zu wechseln. Für Eigentümer ist das ein wichtiger Satz – allerdings gilt auch hier: Verbindlich wird er erst, wenn er tatsächlich Gesetz wird.
B) Gas- und Ölheizungen weiterhin möglich – aber mit „Bio-Treppe“ ab 2029
Die Eckpunkte stellen in Aussicht, dass Gas- und Ölheizungen weiterhin eingebaut werden dürfen. Ab dem 01.01.2029 soll jedoch eine „Bio-Treppe“ gelten: ein steigender Anteil CO₂-neutraler Brennstoffe wird verpflichtend. Als Startpunkt wird mindestens 10% ab 2029 genannt; der Anteil soll bis 2040 weiter ansteigen (konkrete Stufen im späteren Gesetz).
Zusätzlich wird angekündigt: Auf den klimafreundlichen Brennstoffanteil soll kein CO₂-Preis anfallen. Das soll Mehrkosten dämpfen – ob und wie das in der Praxis funktioniert, hängt von der konkreten Ausgestaltung und Verfügbarkeit der Brennstoffe ab.
C) „Grüngasquote“ / „Grünheizölquote“ ab 2028
Ein weiterer systemischer Ansatz ist eine Quote auf Ebene der Inverkehrbringer: Ab 2028 sollen Anbieter von Erdgas und Heizöl mit einem moderaten Anteil starten (als Orientierung wird etwa ~1% genannt), der anschließend ansteigen soll. Eckpunkte zur Umsetzung sollen bis Sommer 2026 folgen.
D) Förderung: BEG-Finanzierung bis mindestens 2029
Das Eckpunktepapier nennt eine auskömmliche Finanzierung der Bundesförderung effiziente Gebäude (BEG) bis mindestens 2029. Parallel läuft die KfW-Heizungsförderung im Programmrahmen weiter (häufig kommuniziert wird eine Zuschusslogik „bis zu 70%“, abhängig von Voraussetzungen und Förderbausteinen). Für Eigentümer bleibt Förderung damit ein zentraler Baustein der Investitionsrechnung – nicht als „Bonus“, sondern als Teil der Finanzierungsplanung.
E) Wärmeplanung & Fernwärme: Regulierung und Verbraucherschutz werden wichtiger
Die Eckpunkte kündigen an, das Wärmeplanungsgesetz (WPG) zügig zu novellieren (u. a. vereinfachte Wärmeplanung für Kommunen mit weniger als 15.000 Einwohnern). Zusätzlich sollen Themen rund um Fernwärme/Nahwärme stärker geregelt werden, etwa über Preistransparenz, Preisaufsicht, Schlichtung sowie Anpassungen bei AVBFernwärmeV und Wärmelieferrecht – perspektivisch sogar ein neues Wärmegesetz.
Was bis zur Reform weiterhin gilt: Rechtssicherheit 2026
Bis ein neues GMG tatsächlich Gesetz ist, gilt die bestehende Rechtslage. In der bisherigen Kommunikation und Systematik spielt die kommunale Wärmeplanung eine wichtige Rolle für Übergangsfristen und Orientierung. Relevante Schwellen, die in der bisherigen Logik genannt werden, sind unter anderem 30.06.2026 (größere Kommunen) und 30.06.2028 (kleinere Kommunen).
Für die Region Saarlouis (unter 100.000 Einwohnern) bedeutet das in der alten Logik: Eine „breite“ Schwelle wäre typischerweise eher Richtung 2028 relevant. Ob und wie das unter einem neuen GMG fortgeschrieben wird, hängt vom finalen Gesetzestext ab.
Warum die Kostenfrage bleibt: CO₂-Preis und Vermieterpflichten unabhängig vom Heizungsgesetz-Namen
Nationaler CO₂-Preis ab 2026: Preiskorridor im BEHG/nEHS
Unabhängig von der Überarbeitung des Heizungsgesetzes bleibt der CO₂-Preis ein Kostentreiber für fossile Brennstoffe. Nach dem nationalen Emissionshandel (BEHG) wechselt der CO₂-Preis im Wärmebereich ab 2026 in ein Auktions-/Handelssystem mit Preiskorridor: mindestens 55 € und maximal 65 € je Tonne CO₂. Für Eigentümer heißt das: Gas- und Öl-Heizkosten werden strukturell durch CO₂-Kosten belastet – nicht einmalig, sondern jährlich relevant.
Vermieter seit 2023: CO₂-Kosten werden geteilt (CO2KostAufG)
Bei vermieteten Wohngebäuden gilt das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Die CO₂-Kosten aus Heizung und Warmwasser werden je nach Emissionsniveau des Gebäudes stufenweise zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt. Je schlechter die energetische Qualität (höhere Emissionen), desto höher der Vermieteranteil. In der Praxis entsteht dadurch direkter finanzieller Modernisierungsdruck, weil CO₂-Kosten nicht mehr vollständig „durchgereicht“ werden können.
EU-Ebene: ETS2 kommt – Start 2027 oder ggf. 2028
Auf EU-Ebene ist das neue Emissionshandelssystem ETS2 für Gebäude und Straßenverkehr vorgesehen (Upstream-Ansatz bei Brennstofflieferanten). Offiziell ist ein Start 2027 vorgesehen; bei außergewöhnlich hohen Gas-/Ölpreisen 2026 kann der Start auf 2028 verschoben werden. Für Eigentümer bedeutet das: CO₂-Kosten im Wärmebereich könnten künftig stärker EU-marktabhängig werden – mit höherer Preisunsicherheit als im nationalen Korridor.
Praxisteil: Typische Fehler und konkrete Handlungsempfehlungen
Typische Fehler
- Eckpunkte mit geltendem Recht verwechseln: Politische Ankündigungen sind keine Rechtsgrundlage für Investitionsentscheidungen.
- „Gas/Öl ist wieder erlaubt“ als Entwarnung lesen: Bio-Treppe, Quoten und CO₂-Preise können langfristig zur Kostenfalle werden, wenn klimafreundliche Anteile teurer oder knapp sind.
- Heizung ohne Wärmestrategie tauschen: Ohne Verbrauchssenkung wird Technik oft überdimensioniert – das erhöht Investitions- und Betriebskosten.
- Fernwärme ohne Vertragsprüfung wählen: Preisgleitklauseln und Bindungen sind wirtschaftlich entscheidend, auch wenn Regulierung mehr Transparenz bringen soll.
Handlungsempfehlungen (Q2/Q3 2026)
Für Selbstnutzer: Wenn die Heizung älter als 15–20 Jahre ist, sollten mindestens zwei Angebote eingeholt werden (z. B. Wärmepumpe, Hybrid, Fernwärme). Ein Energieberater-Kurzcheck hilft bei Dimensionierung, Heizkörpern, Hydraulik und schnellen Dämm-Quickwins. CO₂-Kosten sollten explizit in die Haushaltsrechnung aufgenommen werden – nicht nur der Brennstoffpreis zählt.
Für Vermieter (1–10 Einheiten): Prüfen Sie, wo das Gebäude im Stufenmodell des CO2KostAufG liegt. Wenn Sie heute bereits einen relevanten CO₂-Anteil tragen, ist „Abwarten“ oft teuer. Sinnvoll ist ein Modernisierungsfahrplan mit sauberer Wirtschaftlichkeitsrechnung, inklusive Förderoptionen.
Für alle Eigentümer: Beobachten Sie die kommunale Wärmeplanung (Ankündigungen, Workshops, Entwürfe). Sie ist der wichtigste lokale Frühindikator für Netze, Fernwärmeoptionen und Übergangspfad. Meine Einschätzung aus der Praxis: Am meisten Stabilität schafft eine Wärmestrategie, die den Wärmebedarf senkt. Das wirkt unabhängig davon, ob der Gesetzgeber an §71-Regeln dreht.
Fazit
Die geplante Überarbeitung des Heizungsgesetzes durch ein GMG kann zentrale Vorgaben im GEG deutlich verändern, insbesondere die bisherige 65%-Logik. Dennoch bleiben die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen bestehen: CO₂-Preise, Vermieteranteile nach CO2KostAufG und perspektivisch ETS2 machen fossiles Heizen langfristig teurer und risikoreicher. Eigentümer in Saarland und Saarlouis sollten 2026 daher nicht nur auf Gesetzesnamen reagieren, sondern Investitionen anhand einer belastbaren Kosten- und Strategieplanung treffen.
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Quellen
- Eckpunktepapier „Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG)“, 24.02.2026 (PDF; Stand: politisches Vorhaben, kein Gesetzestext).
- Gesetze im Internet: Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG), insbesondere § 10 (Preiskorridor ab 2026):
gesetze-im-internet.de - Gesetze im Internet: CO₂-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG):
gesetze-im-internet.de - BMWK/BMWE-Leitfäden/Informationen zur CO₂-Kostenaufteilung und Wärmeplanung (je nach Veröffentlichungsstand 2026).
- EU-Kommission: Informationen zum ETS2 (Gebäude & Straßenverkehr) und möglicher Startverschiebung (2027/2028).
- Gesetze im Internet: Wärmeplanungsgesetz (WPG):
gesetze-im-internet.de - KfW: Programminformationen zur Heizungsförderung (aktueller Programmrahmen, Stand 2026):
kfw.de
Hinweis: Dieser Beitrag ist eine sachliche Einordnung und keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind die jeweils gültigen Gesetzestexte und Förderbedingungen.
Langjährige Praxis in Immobilienbewertung, energetischer Einordnung von Bestandsgebäuden und Marktanalyse im Saarland.